La farce des SCPI continue – et se diffuse dans l’UE

De nouvelles techniques pour vous séduire – qui font pschiiit

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J’ai récemment été contacté pour investir dans une SCPI.

Vous savez l’intérêt que je porte aux SCPI. C’est un investissement dont je me demande pourquoi il existe. A part attirer – et piéger – des pigeons, je ne vois pas.

Donc, on me propose, dans ce mail que j’ai reçu – et qui n’est, en réalité, qu’une publicité mensongère –, d’investir dans une nouvelle SCPI (encore !) parce qu’elle possède plusieurs caractéristiques censées me convaincre de dépenser de l’argent pour investir dans ce machin.

Parmi les arguments mis en avant, on trouve :

• Le nouveau statut ELTIF
• Un rendement qualifié d’‘acte en main’
• Des frais de souscription réduits – en voilà, une bonne blague
• Une conjoncture favorable aux acheteurs

Tous ces arguments, qui peuvent vous paraître intéressants, sont, en réalité, du bullshit. Et nous allons vous expliquer pourquoi.

Le statut ELTIF (European Long Term Investment Fund – fonds d’investissement européen) est un agrément qui impose certaines règles aux sociétés qui vont gérer l’épargne que vous leur confiez. C’est un cadre censé vous donner un minimum de garanties.

Dans les faits, ce statut donne surtout le droit à une SCPI de proposer des investissements, non seulement en France, mais aussi dans l’Union européenne. C’est donc, finalement, un argument marketing. Du mauvais marketing. Parce que, une SCPI, peu importe où se trouve ses investissements, reste une SCPI, avec tous les risques qui y sont associés et que vous acceptez – souvent sans le savoir.

Le rendement ‘acte en main’ peut vous induire en erreur. On peut rencontrer cette formule d’achat quelquefois, mais c’est très rare. Je ne l’ai, moi-même, jamais vue lorsque je rédigeais des actes de vente.

Concrètement, lorsque vous réalisez une acquisition, immobilière par exemple, c’est à vous, qui êtes acheteur, de payer les frais d’acquisition. Mais vous pouvez modifier cette règle – avec l’accord du vendeur – et indiquer que votre acquisition se fera ‘acte en main’. Dans ce cas, les frais d’acte se trouvent englobés dans le prix d’acquisition.

Pour l’acheteur, il n’y a donc pas d’intérêt direct ; cela ne vient pas diminuer le prix à payer. Par contre, cela peut être intéressant pour obtenir un prêt plus facilement.

Donc, là encore, pour la SCPI, il s’agit d’un argument commercial.

Les frais de souscription représentent globalement 10% du prix d’acquisition des parts de SCPI. C’est un montant très élevé, qui alourdit votre facture – et qui vient diminuer votre rendement.

Donc, dire qu’ils sont diminués ne sont pas forcément une bonne nouvelle, car il y a d’autres paramètres à prendre en compte, qui sont encore plus importants, comme, par exemple, le risque de liquidité.

La conjoncture n’est pas forcément favorable aux acheteurs. Au contraire, comme les SCPI font face à un risque de liquidité, elles ne parviennent pas toujours à vendre leurs actifs à des prix intéressants.

Donc, si un acheteur se présente, c’est, en réalité, une aubaine pour la SCPI, puisque cela va pouvoir faire sortir ceux qui le veulent. Et un acheteur va pouvoir prendre leur place.

Un investissement en SCPI peut être intéressant, mais assurez-vous d’avoir une vision globale de son patrimoine. Votre conseil patrimonial pourra vous guider dans votre décision d’investir.

Pour discuter ensemble de vos projets d’investissement, contactez-nous.